Hausse des taux : quel impact sur le taux d’usure et sur votre projet ?

Depuis la fin de l’année 2025, les taux de crédit immobilier remontent. Selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA, le taux moyen est passé de 3,16 % en décembre 2025 à 3,40 % en septembre 2026. Dans le même temps, la Banque de France a relevé le taux d’usure au 1er octobre. Je vous explique ce que cela change concrètement pour votre projet.

Le taux d’usure, c’est quoi ?

Le taux d’usure est le taux maximum auquel une banque a le droit de vous prêter. Il est fixé chaque trimestre par la Banque de France.

Point important : il ne s’applique pas au seul taux d’intérêt de votre prêt, mais au TAEG (taux annuel effectif global). Le TAEG comprend aussi l’assurance emprunteur, les frais de dossier et les frais de garantie. Si le TAEG de votre dossier dépasse le seuil, la banque ne peut pas vous accorder le prêt, même si tout le reste est solide.

Les seuils applicables depuis le 1er octobre 2026

• Prêts à taux fixe de moins de 10 ans : 4,09 % (contre 4,07 % au trimestre précédent)

• Prêts à taux fixe de 10 à moins de 20 ans : 4,68 % (contre 4,57 %)

• Prêts à taux fixe de 20 ans et plus : 5,40 % (contre 5,29 %)

• Prêts à taux variable : 5,52 % (contre 5,28 %)

• Prêts relais : 6,49 % (contre 6,39 %)

Ces seuils s’appliquent jusqu’au 31 décembre 2026. Ils seront révisés au 1er janvier 2027.

Pourquoi le taux d’usure a toujours un temps de retard

Le taux d’usure est calculé à partir des taux moyens réellement pratiqués par les banques au trimestre précédent, augmentés d’un tiers. Par exemple, pour les prêts de 20 ans et plus, le taux effectif moyen du 3e trimestre 2026 était de 4,05 % : 4,05 % + un tiers = 5,40 %.

Quand les taux montent vite, les banques relèvent leurs barèmes avant que le plafond ne suive. L’écart entre le TAEG de votre dossier et le taux d’usure se réduit donc, et certains dossiers peuvent se retrouver bloqués alors qu’ils auraient été acceptés quelques mois plus tôt.

Qui est le plus concerné ?

• Les emprunteurs dont l’assurance coûte plus cher (en raison de l’âge, de l’état de santé ou de la profession) : l’assurance pèse lourd dans le TAEG.

• Les petits montants empruntés : les frais fixes (dossier, garantie) représentent une part plus importante du coût total, ce qui augmente le TAEG.

• Les prêts sur des durées longues et les prêts relais, dont les taux sont plus élevés.

Les leviers pour rester sous le seuil

• L’assurance emprunteur : vous pouvez choisir une autre assurance que celle proposée par la banque (délégation d’assurance). Une assurance moins chère fait baisser le TAEG.

• La durée et l’apport : ajuster la durée du prêt ou le montant de l’apport modifie le taux et le coût total.

• La garantie : selon les cas, une caution ou une hypothèque n’ont pas le même coût, et donc pas le même effet sur le TAEG.

Chaque dossier est différent : ces leviers ne donnent pas le même résultat d’un projet à l’autre.

En résumé

La hausse du taux d’usure au 1er octobre ne suffit pas toujours à compenser la remontée des taux. Avant de signer un compromis ou de lancer vos démarches, il est utile de vérifier où se situe le TAEG de votre projet par rapport au seuil. C’est l’un des points que je regarde avec vous lors de l’étude de votre dossier.

Vous avez un projet d’achat ou de regroupement de crédits ? Contactez-moi pour en parler.

Sources : Banque de France, taux d’usure applicables au 1er octobre 2026 ; Observatoire Crédit Logement/CSA, octobre 2026.